Значение недвижимости в рыночной экономике Китая

Загрузка...
Рассмотрение процесса формирования и развития рынка недвижимости в КНР в пореформенное время является неким «тестом, индикатором» развития всей политико-экономической и социальной системы страны. Чтобы понять его значение в рыночной экономике необходимо проанализировать общие закономерности формирования рынка недвижимости как экономической категории, проследить историю его развития в КНР, причины изменения его содержания и возврата к нему на новом историческом этапе развития страны. Как подчеркивает Фернан Бродель, в историческом изучении любой экономики прошлых веков значение рынка никогда не следует недооценивать, «в один прекрасный день все будет логично проходить через рынок...» [Бродель Ф. Материальная цивилизация, экономика и капитализм, ХV-XVIII вв., т.2, стр. 24,31]. Его вывод, на мой взгляд, по-прежнему актуален при изучении развития рынка недвижимости и в сравнительно недавнем историческом прошлом, и в современной экономике КНР последних лет, «ибо для историка понять вчерашний и понять сегодняшний день – это одна и та же операция».
 
К тому же следует учитывать, что рынок недвижимости -- это особый сектор рыночной экономики, обладающий рядом характерных особенностей и охватывающий все фазы общественного воспроизводства. Он подчиняется общим законам рынка и в то же время диктует свои правила игры, с которыми нельзя не считаться. Являясь одновременно результатом производства, инвестиционным ресурсом и средством извлечения дохода, недвижимость рассматривается экономистами как специфический капиталоемкий товар, который (вследствие своей специфичности) обуславливает особенности формирования и развития самого рынка недвижимости, а также повышает значение политико-административного механизма в этом процессе. Чтобы понять, почему в Китае рынок недвижимости складывается так, а не иначе, почему роль государства в его формировании занимает такие важные позиции, необходимо разобраться в общих теоретических вопросах, касаемых самого предмета исследования.
 
 

Особенности недвижимости как товара и их влияние на развитие рынка недвижимости

 
 
Если заглянуть в историю мирового права, то можно увидеть, что деление на «движимое и недвижимое имущество» впервые появилось в римском праве в 27 г. до н.э. и основывалось на физических характеристиках предметов. К недвижимости относились вещи, не способные менять свое положение в пространстве без нарушения своей сущности, то есть строения и все, что было посажено и посеяно на земле («сделанное над поверхностью следует за поверхностью») [Пухан И., Поленак-Акимовская М. Римское право. М., 2003, с.131-132]. Позже возникла необходимость закрепления особых вещных прав на недвижимость, так как именно это фундаментальное понятие начало приобретать все большее практическое значение в развитии общества. Право частной собственности и владение защищалось различными правовыми актами, которые со временем вошли в гражданский кодекс Рима и сыграли огромную роль в становлении современного законодательства практически всех стран мира. Более того, уже в средние века в Европе деление на «движимые и недвижимые предметы» приобрело высокую степень значимости для общества и государства, являясь для них основой стабильной прибыли.
 
Как подчеркивает профессор Кычанов Е.И., формирование основ правовой системы Китая началось в VI-I вв. до н.э. и включало в себя скорее моральные принципы, которыми должен был руководствоваться император, управляя подданными, а также систему наказаний, запретов и привилегий. Источниками формирования древнего права Китая явились прежде всего конфуцианство с его понятиями «ли» (нормы поведения и ритуала) и «син» (наказания), легизм, аппелирующий к закону («фа»), и моизм, проповедующий утопичную модель идеального государства. Начиная с эпохи Хань (206-220 гг. до н.э.), можно говорить, об утверждении своеобразного правового поля империи, состоящего из синтеза конфуцианства и легизма, в котором моральные нормы конфуцианства играют, бесспорно, преобладающую роль. Итак, на протяжении тысячелетий законный правитель Поднебесной, Сын Неба, был единоличным владельцем земли, и всего, что на ней находилось. Он обладал неограниченным правом распоряжаться своими подданными и их собственностью, отбирая ее у провинившихся или щедрой рукой раздавая новые земельные наделы во владение близким родственникам и заслуженным приближенным. Именно поэтому в традиционном китайском праве по сути не было специального термина, обозначающего «право собственности», его заменил глагол «иметь». Имущество подданных делилось на «движимое и недвижимое», в зависимости от возможности его перемещения.
 
Естественно, что к недвижимому имуществу относилось все то, «что невозможно переместить», и прежде всего земля. В самых древних китайских кодексах, таких как «Фу син» (Х в. до н.в.), «Чжу син шу» (VI в. до н.э.), “Чжу син” ( около VI в. до н.э.), “Фа цзин” (около V в. до н.э.), “Цзю чжан люй” (III-II вв. до н.э.) и др., о недвижимости как таковой речь не идет, но в более поздние собрания законов, например, династии Мин (1368-1644 гг.) уже включены разделы о домохозяйстве, земле и жилищах. Вся собственность делилась на личную, частную, казенную, общественную и храмовую. Движимое и недвижимое имущество передавалось по наследству, его можно было закладывать и даже продавать. Если сделки проходили без нарушения установленных норм, то власти в их заключение не вмешивались. При купле-продаже недвижимости обязательно заключались договоры с указанием мотива сделки и составлялась купчая, которую подписывали сведетели и поручители. Сделки на недвижимость проходили обязательную регистрацию властей, с них также взимался налог в размере 4-6% от их стоимости. [Духовная культура Китая. Историческая мысль, политическая и правовая культура. М., 2009, сс.386, 399-401,403-404].
 
Влияние традиционного права на современное китайское общество, по-прежнему, достаточно велико. Многие китайские правоведы отводят конфуцианской морали роль основного регулятора во всех сферах общественной жизни, тогда как праву оставляют «лишь те основные стороны социальной, политической, экономической и культурной жизни, где существует необходимость вмешательства государственной власти». [Там же, стр.406]. Жизнестойкость традиционной конфуцианской морали во многом объясняется и тысячелетней имперской историей Китая, и непродолжительным периодом буржуазных отношений, в основном привнесенным в Китай извне, и отсутствием современной законодательной базы в период создания и развития КНР, а также перехода к рыночным отношениям в конце 1978 г. Именно консервативность традиционного общества, как считает профессор Имамов Э.З., спасла общество Китая от «шоковой терапии», привела к поэтапному и постепенному проведению социально-экономических преобразований и усилению ключевой роли государства в переходный период становления рыночных отношений, что, в свою очередь, позволило стране сравнительно безболезненно перейти от плановой экономики к товарному хозяйству без достаточно широкой материальной базы. [Там же, сс.406-407]. Конечно, на определенном этапе экономического развития традиционализм станет своеобразным тормозом рыночных отношений, но в период их становления при отсутствии соответствующей законодательной базы он будет играть роль нормативного регулятора, помогающего государству избегать «экономической вседозволенности» предпринимательства, «рыночного разгула цен» и чрезмерного обогащения части населения. Политико-административный механизм, сочетающий в своем арсенале управления декларацию традиционных моральных принципов, знакомых и понятных каждому с детства, с традиционно-жесткой регламентацией и контролем их исполнения получает «освященное» этой традицией право немотивированно вмешиваться в дела частного бизнеса и «упорядочивать» его границы. История развития рынка недвижимости в КНР яркое тому подтверждение.
 
История развития рынка недвижимости в любой стране очень интересна, так как это не только процесс, направленный на удовлетворение насущного, жизненно необходимого спроса населения в жилье, но и становление политико-административных рычагов, его регулирующих. Образно говоря, это «государственная игра с очень высокими ставками», на кону которой стоит дальнейший рост как национального богатства, так и благосостояния каждого гражданина страны. Именно в этом секторе экономики в наибольшей степени проявляется государственное вмешательство, так как «пущенные на самотек» рыночные механизмы, как правило, «руководствуются только собственными краткосрочными утилитарными интересами» и создают в жилищной сфере крайне негативные последствия – повсеместные спекуляции с недвижимостью, безудержный рост цен, резкое сокращение инвестиций в жилищное строительство и т.д.[Шумпетер И. Капитализм, социализм и демократия. М., Экономика, 1995, с.154]. Являясь социальным аспектом государственной экономической политики, рынок недвижимости требует прямого и косвенного влияния государства, выработки соответствующего политико-административного механизма, позволяющего удовлетворять жилищные потребности различных слоев населения. Кстати, экономический успех развитых стран Запада в немалой степени опирается именно на высокий уровень развития рынка недвижимости и создание соответствующего правового и административного механизма для его функционирования.
 
В мировой правовой практике существует следующая градация видов недвижимости:
1.Жилая недвижимость, куда включена вся собственность граждан, находящаяся в личном пользовании. Рынок жилой недвижимости специализируется в основном на сделках по купле-продаже или аренде квартир и домов. Уровень спроса и предложения этого сегмента рынка рассматривается на примере квартир, так как они составляют основную долю по сделкам.
2.Коммерческая недвижимость, к которой относится собственность в сфере бизнеса: магазины, офисы, отели и т.д.
3.Индустриальная недвижимость, включающая здания и сооружения фабрик, заводов, товарных складов, энергетических станций и т.д.
4.Сельскохозяйственная недвижимость, состоящая из посевных площадей, пастбищ, садов и т.д.
5.Собственность специального назначения -- школы, церкви, кладбища и другие объекты, как правило принадлежащие государству [Харрисон Г.С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М., 1994].
 
Следует подчеркнуть, что в данной работе будет рассматриваться только формирование и развитие рынка жилой недвижимости КНР, так как перевод экономики страны на рыночные рельсы столкнулся по ряду причин с особенными трудностями именно в этом секторе, что и обусловило значимость политико-административного механизма в решении данного вопроса.
 
Будучи основой функционирования любого домохозяйства, жилье всегда преобладает в общем объеме потребительского имущества. Помимо удовлетворения насущных потребностей человека оно также является рыночным товаром, финансовым активом и частью основного капитала. Жилая недвижимость является необходимой базой любой хозяйственной деятельности, она многократно участвует в производственном процессе и позволяет извлекать немалый и постоянный доход за счет высокой оборачиваемости средств. «Фактически многие миллионеры в Китае разбогатели именно на продаже недвижимости» [Бергер Я.М. Экономическая стратегия Китая. М., 2009, с.426].
Как товар и экономическая категория, недвижимость обладает рядом характерных особенностей, которые необходимо учитывать вступившим «в игру» на этом специфическом поле рыночной эономики.
 
Во-первых, это длительный срок эксплуатации, или оборота объектов недвижимости, что позволяет им долгое время оставаться на рынке в качестве резерва предложения.
Во-вторых, это высокая капиталоемкость, или значительные затраты на строительство или приобретение объектов недвижимости, стоимость которых может возрастать с течением времени. Именно капиталоемкость послужила толчком для развития в сфере недвижимости такого явления как аренда.
В-третьих, это высокая стоимость недвижимости, вытекающая из ее капиталоемкости и затрат на ее поддержание и реализацию, что позволяет использовать ее в качестве уникального средства сбережения или объекта для инвестиций.
В-четвертых, это стационарность недвижимости, объекты которой невозможно физически украсть или потерять.
В-пятых, это редкость, которая обусловлена ограниченностью пространства, пригодного для возведения объектов недвижимости.
В-шестых, это уникальная полезность недвижимости, которая вытекает из характерных особенностей каждого объекта, субъективных предпочтений и финансовых возможностей покупателя или инвестора.
И, наконец, в-седьмых, низкая ликвидность недвижимости, вызванная определенными затратами на поиск подходящего объекта и время его реализации. [Жилищная экономика. Перевод с англ. Под ред. Г.Поляковского. М., Дело. 1996].
 
Из вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара вытекает несколько важных моментов, которые необходимо учитывать при анализе рынка недвижимости. Во-первых, в сделках с недвижимостью происходит движение не ее объектов, а прав на нее, поэтому наличие и исполнение федеральных законов и норм, обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, защищающая участников этих сделок, приобретает особенно важное значение. Кстати, именно соблюдение правовых шагов сделки повышает ее стоимость, удлиняет время ее заключения и увеличивает риск изменения ситуации на рынке недвижимости за это время. Все это требует выработки четкого политико-административного механизма, обеспечивающего идентификацию объектов недвижимости и их владельцев, защиту их прав на собственность, а также создание налогооблагаемой базы для сбора имущественных законов.
 
Во-вторых, для создания недвижимого имущества требуется достаточно долгое время, поэтому рынок недвижимости не может достаточно быстро реагировать на изменения в спросе, то есть в противоположность достаточно эластичному спросу эластичность предложения на рынке недвижимости относительно низкая. Такая ситуация влияет на возможности ценового регулирования этого рынка, значительно ограничивает их, а также способствует организации различного рода махинаций в этой сфере, что требует вмешательства государства и его постоянного контроля за всей цепочкой создания недвижимого имущества.
 
В-третьих, недвижимое имущество способно приносить постоянный доход его владельцу даже в период экономических кризисов. Помимо таких сделок с недвижимостью как строительство, купля-продажа, аренда и залог, ее можно использовать как инвестиционный ресурс при осуществлении других особых операций: траст, ипотека, лизинг и т.д. То есть жилье как коммерческий товар способствует движению капитала, активизации финансового рынка, привлечению заемных средств и частных инвестиций. Для совершения всех операций с недвижимостью необходима государственная и общественная профессиональная оценочная деятельность, подготовка соответствующих специалистов—риэлтеров и оценщиков жилья.
 
В-четвертых, удовлетворение жилищных потребностей различных слоев населения зиждется на двух основных принципах: рыночное самообеспечение для зажиточных семей и распределение или бесплатное предоставление государственного жилья малообеспеченным и бездомным категориям граждан. Осуществление второго принципа полностью ложится на федеральный и местные бюджеты и требует прямого государственного участия в строительстве соответствующих объектов недвижимости, в поддержании их функционирования, в распределении и перераспределении государственного жилья, в создании управляющих организаций и формировании рационального и посильного налогообложения для управления этой частью жилого фонда. Одновременно, для решения социальных проблем в жилищной сфере государство должно способствовать развитию частного предпринимательства и расширению частного сектора на рынке недвижимости, привлечению коммерческих структур и сотрудничеству с ними в жилищном строительстве, аренде, ремонте и реконструкции жилого фонда. Освобождая от налогов или предоставляя определенные налоговые льготы частным инвесторам, государство должно участвовать в финансово-кредитном регулировании рынка недвижимости, развивать институт ипотеки, создавать благоприятный климат для привлечения финансовых средств в строительство жилья.
 
В-пятых, одним из главных условий эффективного развития рыночной экономики является зашита прав собственности, и это тоже прямая обязанность государства, которая обеспечивает нормальное функционирование товарно-денежных отношений и всей хозяйственной деятельности страны. «Без законов, формулирующих права собственности, только применение силы удержало бы одного индивидуума от кражи у другого. Без физической возможности защитить свою собственность индивидуумы лишались бы мотивов накапливать капиталы. Излишне говорить, что экономическая деятельность была бы тогда серьезно ограничена» [Стиглиц Дж.Ю. Экономика государственного сектора.М., Изд-во МГУ, «Инфра-М», 1997, с.44].
 
Итак, как было показано выше, потребительская недвижимость, и в частности, жилье – это особый товар, обладающий рядом характерных особенностей, делающих возможным использовать его как для удовлетворения насущных человеческих потребностей, так и в качестве средства сбережения или объекта для инвестиций. Недвижимость участвует во всех фазах общественного воспроизводства, может выступать объектом арендных отношений и всевозможных спекулятивных операций. Формирование рынка недвижимости требует интенсивного развития отраслей производства, создающих как сами здания с их внутренней отделкой, так и все необходимое в для их эксплуатации, обслуживания и ремонта. При операциях с недвижимостью (строительство, купля-продажа, залог, аренда и т.д.) передаются не сами объекты, а права на них, и это диктует насущную необходимость создания соответствующей правовой базы, защищающей участников сделки, ее обязательную государственную регистрацию, разработку правил взимания налогов и т.д. Сделки на рынке недвижимости способствуют дальнейшему развитию финансовой и банковской системы страны, привлечению частных и иностранных инвестиций. Иными словами, формирование национального рынка недвижимости способствует развитию всей рыночной экономики страны и вносит существенный вклад в рост ее ВВП. Но все это возможно только тогда, когда большая часть жилой недвижимости переведена на рыночные рельсы, коммерциализирована, то есть находится в собственности граждан, а их право собственности надежно защищено государством, которое на всех этапах становления рыночных отношений в сфере недвижимости должно выступать гарантом правомочности производимых сделок.
 
И, наконец, следует помнить, что, несмотря на перечисленные выше общие особенности и закономерности развития любого рынка недвижимости, государственная политика и политико-административный механизм управления этим особым сегментом рынка не могут быть одинаковыми в разных странах. История развития страны, ее традиции, политические и экономические особенности также влияют как на формирование самого рынка,так и на степень участия государства в решении тех или иных насущных задач его функционирования.
 
 

Особенности рынка недвижимости в КНР

 
 
В Китае с 1949 по 1979 г. государство играло роль «ответственного за все», так как в области обеспечения граждан жильем именно на государственные и общественные предприятия и организации ложилась вся тяжесть финансирования строительства, распределения, содержания и ремонта всего жилого фонда страны. Говорить о рынке недвижимости в этот период не представляется возможным. И даже начало реформ мало что изменило в сложившейся ситуации, так как в связи с перечисленными выше особенностями недвижимости как товара (капиталоемкость, специфика оборота, высокая стоимость, стационарность, редкость, низкая ликвидность и уникальная полезность) требовалось значительное время для создания благоприятных условий для формирования, наполнения и развития жилищного рынка. К тому же следовало учитывать такие особенности китайского рынка недвижимости, как стартовую социально-экономическую неравномерность его развития в различных провинциях, богатых и бедных регионах, крупных и мелких городах, а также разную степень износа «государственного и общественного жилья», в котором зачастую отсутствовали элементарные сантехнические условия для проживания. И «государственное» и «общественное» жилье предоставлялось населению государством, но в первом случае -- через предприятия, по месту работы, за символическую квартплату, во втором – через местных властей за полную квартплату. Изначально содержание такого жилья было планово-убыточным и ложилось тяжким беременем на местные бюджеты и бюджеты предприятий, что мало способствовало развитию их экономической самостоятельности и последующему вовлечению в свободный рынок.
 
Кроме «государственного», «общественного» и набирающего силу коммерческого жилья, в Китае растет объем квартир, предоставленных застройщиком тем гражданам, чьи старые дома были снесены (по обоюдной договоренности) для возведения высотных комплексов или новых жилых кварталов. В основном, это касается традиционных китайских домов (сыхэюань), полуразвалившихся от времени, без водопровода и туалетов, в которых выросло не одно поколение китайцев, но которые давно нуждались в капитальном ремонте или сносе. Многие из таких домов, находящиеся в исторических местах города или просто прославившиеся из-за своих известных когда-то хозяев, скупаются разбогатевшими молодыми китайцами за большие деньги, реставрируются, модернизируются и становятся рариретной элитной недвижимостью, цена на которую измеряется цифрами с множеством нулей.
 
Первое время после начала экономических реформ государство традиционно занимало позицию жесткого контроля на зарождающемся рынке недвижимости, проводя политику «ограниченной конкуренции» и «планово-распределительного подхода» к решению жилищной проблемы, поэтому коммерческое жилье долгое время продавалось по цене ниже рыночной, а предприятия и местные власти в зависимости от объективных возможностей старались дотировать своих работников и жителей при покупке ими жилья. Общая стратегия «двухколейного подхода» к переводу всей экономики страны на рыночные рельсы действовала и на рынке недвижимости. Коммерциализация жилья шла параллельно с социалистическим плановым его распределением среди нуждающихся и заслуженных работников предприятий. Причем экономически бедные регионы все-таки делали упор на социальном найме, более развитые провинции предпочитали решать жилищный вопрос на основе «купли-продажи». Но, как подчеркивает Бергер Я.М., внутренний спрос быстро развивающейся рыночной экономики потребовал, чтобы «экономический интерес возобладал над социальным», и в масштабах всей страны бурными темпами стало строится коммерческое жилье, развиваться торговля недвижимостью и сдача квартир в аренду. Естественно, что доля дешевого экономичного жилья резко сократилась, а во многих городах его вообще перестали строить. [Бергер Я.М. Экономическая стратегия Китая. М., 2009, сс.423-426].
 
Тем не менее, особенностью китайского рынка недвижимости, по-прежнему, остается социалистический характер распределения жилья среди малоимущих и бездомных семей, а созданием и распределением льготного жилья, как и до 1979 г., все-таки занимаются предприятия и местные власти. Кстати, вплоть до конца ХХ века на инвестиции государства и предприятий в жилищное строительство приходилось около 70%, тогда как частные и иностранные составляли 20% и 6% соответственно. [Хань Линьфэй. Комплексный анализ рынка недвижимости в Китае. РАН. №4, 1998 г.]. И хотя жилье это, как правило, невысокого качества и без особых удобств, но именно в этом секторе рынка недвижимости процветает коррупция и наблюдаются систематические нарушения закона, так как во главе льготно-распределительной системы, как и прежде, стоит чиновник, который редко справляется с искушением по традиции использовать «теплое местечко» для личных нужд и облагодетельствовать своих родных и близких. К тому же в Китае, где уровень накоплений очень высок, местные власти не всегда способны выяснить и проверить общие доходы тех, кто является претендентом на экономичное жилье. И это тоже составляет особенность китайского рынка недвижимости.
 
Скорость развития этого нового сектора экономики тоже отличает китайский рынок недвижимости от мировых аналогов, правда, несмотря на ускоренные темпы строительства коммерческого жилья, он все-таки остается пока рынком вторичного жилья, и, хотя жизненный уровень населения растет, а необходимость в обеспечении населения жильем не стала меньше, значительное превышение предложения над спросом остается постоянной величиной. На рынке нового жилья ситуация намного лучше, и удовлетворение потребностей в элитном жилье идет более быстрыми темпами. Китай значительно опережает все ведущие страны мира по объемам жилого фонда, находящегося в частнойсобственности, уже в 2009 г. эта цифра составляла 81,6% [Бергер Я.М. Экономическая стратегия Китая. М., 2009, с.426]. Причем покупка элитного жилья вовсе не связана с отсутствием у покупателя места проживания, это традиционное вложение денег в недвижимость как в товар, который можно будет впоследствии выгодно продать или использовать для сдачи в аренду. Богатые китайцы приобретают целые этажи, подъезды в элитных домах, где, как правило, сами не живут, а лишь изредка инспектируют свои владения. Много вновь построенных многоквартирных домов вообще пустуют.
 
Пребывая в Пекине на стажировке, я постоянно наблюдала как в богатых элитных районах города в высотных домах, огороженных красивыми заборами, у которых стоит охрана, вечерами светятся всего несколько окон. Как мне объяснили, это частные владения зажиточных китайцев, как правило, «угольных королей»-шаньсийцев, или приезжих предпринимателей из других провинций страны, включая Гонконг, а также иностранцев, в основном из Южной Кореи, Тайваня, Сингапура, Макао и других стран, преимущественно Юго-Восточной Азии. Кстати, именно гонконгские и тайваньские инвесторы занимают ведущие позиции на китайском рынке недвижимости, участвуя не только в постройке новых домов, но и в реконструкции старых исторических районов, создании парковых зон, развлекательных центров, а также в развитии инфраструктуры ряда крупнейших городов страны, что в свою очередь влияет на стоимость возводимой там новой недвижимости и способствует росту цен на вторичном рынке. На мой взгляд, за сравнительно короткий срок проведения реформ в Китае уже сложился особый слой граждан-рантье, нигде не работающих, но получающих немалый постоянный доход от приобретенной и сданной в аренду недвижимости.
 
Китайский рынок недвижимости концентрируется в основном в городах центрального подчинения, крупнейших промышленных центрах регионов, на прибрежной территории страны и в стремительно развивающихся свободных экономических зонах. Именно уровень экономического развития этих районов, привлекательные географические условия, развитая ифраструктура, высокая степень урбанизации и более высокие доходы работающего там населения, а также концентрация иностранного и китайского капиталов определяют там стабильный спрос на жилье и дают возможность для формирования постоянно действующего рынка недвижимости.
К этому стоит добавить и такую традиционную особенность любого китайского бизнеса, включая и рынок недвижимости, как семейные, клановые и земляческие связи. Родственные и земляческие связи между китайцами, живущими на родине и за границей всегда способствовали развитию бизнеса, особенно если принять во внимание высокую норму семейных сбережений, всегда являвшейся стабилизационным фактором экономики Китая. И прежде всего это касалось юга страны. В целом, уровень и качество жизни Юга обычно были выше, чем на Севере. На экономически более развитом Юге еще в ХIХ в. вырос целый ряд крупных промышленных центров, в которых активно развивались капиталистические отношения и была сосредоточена подавляющая часть китайского населения, связи которого с иностранным капиталом были более сильными и разветвленными, чем на Севере.
 
Традиционно этому способствовали и китайские эмигранты, уезжавшие из приморских провинций в страны Юго-Восточной Азии в посках лучшей жизни. Со временем, благодаря родственным и земляческим связям, а также общности диалекта, китайские общины заняли ведущие позициии в экономиках этих стран, не утеряв прочных семейных связей с континентальным Китаем, что впоследствии принесло немалые выгоды в продвижении китайских реформ и развитии рыночных отношений. Как подчеркивает Малявин В.В., наибольшую устойчивость семейным компаниям «придает наличие базы во всех четырех главных областях китайского бизнеса: торговле, финансах, промышленности и недвижимости» [Малявин В.В. Китай управляемый. М., 2007, стр.58]. Поэтому в своем развитии семейные компании проходят три основных этапа. Во-первых, это накопление первоначального капитала, как правило с помощью торговли и перевозки грузов. Во-вторых, использование накопленных средств на покупку недвижимости для осуществления роста компании и выгодного вложения капиталов. И, в-третьих, диверсификация предпринимательской деятельности и дальнейшие операции с недвижимостью, включая ее наращивание и использование как товара [Там же]. Жесткое единоличное управление семейными компаниями, во главе которых стоит патриарх-основатель, крепкие и разветвленные семейные и земляческие связи, создание многочисленных боковых бизнес-ветвей клана, в которых принимают участие два-три поколения родственников облегчают освоение рынка, даже такого капитало- и трудоемкого как рынок недвижимости. Традиционный конфуцианский культ семьи, соответствующие моральные принципы организации жизни и труда внутри одного клана и между родственными кланами, земляческие узы создали определенный тип социально-экономических связей, присущих китайскому этносу и определявших его организацию в течение столетий.
 
И если в начале ХХ века демократическая китайская интеллигенция в период «движения за новую культуру» решительно критиковала конфуцианство и предлагала «искать истину на Западе», то в конце ХХ века на Западе заговорили о «конфуцианском капитализме» и «конфуцианском динамизме» и об их преимуществах перед западным бизнесом [Wei Wou. Capitalism. A Chinese Version. Ohio State University, 1992, pp. 26, 178]. Именно традиционная вовлеченность Юга Китая в экономику и культуру Азиатско-Тихоокеанского региона, его исторически сложившиеся интенсивные клановые и земляческие контакты с народами Юго-Восточной Азии и приоритетное влияние на него экономически более развитых Гонконга, Сингапура и Тайваня привело к последовательному формированию и активному утверждению рыночных приоритетов именно в этой части страны. Развитие специальных экономических зон в южном Китае обязано своим успехом прежде всего капиталовложениям и переводу трудоемких предприятий из Гонконга и Тайваня, что сформировало новые рабочие места, потребовало широкого жилищного строительства и послужило толчком для развития рынка недвижимости. В свою очередь поощрительная налоговая политика государства и традиционные «экономически-родственные» связи, близость территорий и возможности семейного контроля за ходом строительства и финансовыми операциями на рынке недвижимости обеспечили его быстрые темпы развития и в какой-то степени сняли напряжение жилищного бума, который естественно был следствием экономической привлекательности этих районов.
 
Характерной особенностью развития китайского рынка недвижимости является также несомненное влияние на него процессов традиционной внутренней миграции. Синди С.Фэн подчеркивает, что изучение любого вопроса, имеющего отношение к Китаю, всегда будет в той или иной степени касаться проблем миграции [Fan, 2008, p.129]. Действительно, этот традиционный, практически не прекращающийся столетиями процесс, действительно, приводил к освоению новых территорий, строительству городов и экономическому развитию страны, но он же и порождал множество проблем, из которых самой острой была проблема жилья. Если представить, что, согласно официальной статистике, в Пекине постоянно проживают около 1млн приезжих, то становится понятным, почему решение жилищной проблемы, несмотря на быстрые темпы развития рынка недвижимости в столице, все-таки дело далекого будущего.
 
Итак, китайский рынок, как и любой другой, обладает целым рядом особенностей, связанных с определенной исторической традицией и характерными чертами экономического и социального развития. Так сложилось, что этот рынок возник сравнительно недавно, практически с нуля и развивается очень быстрыми темпами. Разные природно-климатические, социально-экономические и культурные особенности провинций определили разные стартовые условия и вытекающую отсюда неравномерность его развития в больших и малых городах, богатых и бедных регионах. Как правило, китайский рынок недвижимости концентрируется в крупнейших промышленных районах центра и прибрежной полосы, свободных экономических зонах и городах центрального подчинения. Юг страны, традиционно имевший сильные клановые и земляческие связи с китайскими эмигрантами, проживающими в Юго-Восточной Азии, способствует интенсивному развитию рынка недвижимости в стране, привлекая гонконгский, тайваньский, южно-корейский и др.капиталы в Китай. «Двухколейная стратегия» государства делает возможным параллельное развитие коммерческого сектора жилья и социалистического сектора распределения жилья по месту работы за заслуги. Рынок вторичного жилья преобладает над рынком нового жилья, предложение в обоих секторах значительно превышает спрос. Коммерческое жилье в большей степени играет роль выгодного вложения капитала с последующей продажей или сдачей в аренду. Сложился слой граждан-рантье.
 
И, наконец, главной, на мой взгляд, особенностью китайского рынка недвижимости является определяющая роль сильной центральной власти, которая традиционно, веками, используя разный политико-административный механизм, управляла всеми сферами жизни страны. В переходный период реформирования экономики и перевода ее на рыночные рельсы при незначительной либерализации политического строя сильная государственная власть становится определяющим фактором успеха, конечно же, при одном условии, если выработанный ею политико-административный механизм будет гибким и сможет видоизменяться в зависимости от ситуации, сочетая в себе прямые и косвенные методы управления, директивное планирование и индикативное прогнозирование, макро- и микроэкономическое регулирование.
Загрузка...
Комментарии
Отправить