Проблемы рынка жилья и пути их решения

Загрузка...

Рынок жилой недвижимости растет постоянно. Качественная жилая недвижимость, отвечающая современным требованиям, будет всегда востребована у населения.

Структура сектора недвижимости является важным фактором, который оказывает огромное воздействие на изменения показателей основных демографических данных.

Достаточный объем жилого фонда, отвечающий требуемым нормативам безопасности и эстетичности, возможность приобретения жилой площади представителями самых различных слоев населения определяют социальную стабильность общества, процент безработицы, мобильность рабочей силы и прочие факторы.

В течении долгого времени лидирующим среди насущных вопросов в политике социальной сфере нашей страны остается проблема обеспечения жителей легкодоступным жильем, соотвествующим современным нормам и требованиям.

Обеспеченность жильем населения РФ в данный период существенно отстает от значения подобного показателя экономически развитых государств, среднероссийское значение которого по данным на 2011 год составляло 22,8 м2/чел.

Для сопоставления, на одного гражданина Голландии это значение равняется 74 м2, в Германии - 60 м2, в Англии - 62 м2, во Франции - 37 м2.

Обращая внимание на географические масштабы РФ, а еще на отличительные черты общественных, финансовых, климатических условий ее разных субъектов, для объективной характеристики рынка недвижимости великое значение имеет анализ особенностей проживания и обеспеченности населения жильем в аспекте региона с целью раскрытия более и менее благоприятных субъектов РФ на основе проведения их многомерной классификации.

Довольно высокий уровень расценок на отечественную жилую недвижимость на протяжении последних лет имел стабильную тенденцию к росту. Совместно со значительным понижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным крупным мировым кризисом, это привело к тому, что недвижимость стала все меньше легкодоступной для широких слоев населения. В этой связи приобретает актуальность вопрос о раскрытии причин, оказывающих воздействие на стоимости на рынке жилья.

Цены на жилье зависят от соответствия от соотношения спроса и предложения на объект недвижимости на данный момент времени. Спрос при таком варианте может предъявляться от покупателей, желающих применить недвижимость для непосредственного пользования (к примеру, проживания), так и от инвесторов, претендующих на извлечение прибыли от использования недвижимости.

Ответное предложение возникает или от ее производителей - строительных фирм (первичный рынок), или со стороны текущих собственников недвижимости либо имущественных прав на нее.

С другой точки зрения, стоимость недвижимости, приносящей денежный прибыль, находится в зависимости от величины непосредственно денежного дохода, и еще от значения процентных ставок. Данный подход к образованию цен яснее проявляется в сфере коммерческой недвижимости (офисы, склады, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы), которые по определению создается для извлечения из ее использования коммерческой выгоды в виде арендных платежей.

Основным стимулом спроса на недвижимость в РФ (во время общеэкономического подъема) считается неудовлетворенная необходимость населения в жилой площади и увеличивающаяся покупательная способность наших сограждан. Этому содействует подъем денежных доходов населения, а также рост доступности ипотечных кредитов.

Со времени упадка 1998 года и до 2009 года в РФ наблюдался постоянный финансовый подъем, а именно подъем характеристик, влиящих на спрос. С 1999 года ВВП подрастал примерно на 5,4% в год, доходы населения - на 8,6%, товарооборот - 9,5%, подъем реальной заработной платы - 12,9%.

В итоге реальный ВВП возрос на 78%, а реальные доходы, получаемые населением, и товарооборот в постоянных ценах увеличились примерно в два раза, в то время как реальная заработная плата повысилась примерно в 3 раза.

 

Существенным фактором подъема спроса на жилую недвижимость является становление рынка жилой аренды, другими словами рынка коммерческого использования жилья разными категориями инвесторов.

Процент жилого фонда РФ, сдаваемого в аренду, соответствует среднеевропейскому значению. Постепенное развитие этой формы инвестирования, выход на отечественную арену больших зарубежных рентных фондов будут очередной предпосылкой подъема общего спроса на жилую недвижимость в нашей стране.

В настоящий период население страны стремится уровнять качество своей жизни с европейскими, и проблемы нехватки жилых площадей и невысокого качества жилья становятся особо актуальными.

Для роста жилищного фонда в расчете на одного жителя С-Петербурга на 1 м2 в год, нужно вводить каждый год 5,9 млн м2 жилой площади (4,8 млн человек численность города, 1,1 млн м2 ежегодный износ жилого фонда). В успешном для строителей 2007 году было введено в строй 2,6 млн м2 жилой площади.

Даже в случае если, начиная с 2014 года, темпы нового строительства быстро вырастут, к примеру до 24% (как в более удачные для строителей годы), то, по наиболее оптимистичным прогнозам, значения Чехии (28 м2/чел) будут достигнуты минимум только к 2019 году.

Таблица 1 Прогноз жилого фонда, млн. м2

Регион

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Россия

3 002

3 063

3 127

3 187

3 235

3 298

3 365

3 439

3 521

СПб

102,5

105,6

107,9

109,9

112.9

115,3

117,6

120,6

123,3

 

В ходе исследования рынка жилья я выявила важную проблему, заключающуюся в остром дефиците жилой площади, соответствующей современным нормативам и потребительским требованиям, для значительной доли населения.

Так же главной насущной проблемой объектов недвижимости в нашей стране является повышенная степень износа. Идет речь не сколько о физическом, сколько о функциональном и внешнем видах износа домов. Физический (хронологический) износ заметен невооруженным взором, довольно оценить окружающие жилые, промышленные и коммерческие постройки. Наиболее трудноразрешимая задача - это присутствие функционального и внешнего износа.

Функциональный износ это снижение в цене объектов недвижимости в следствие несоответствия современным архитектурным и техническим решениям, которые должны были применяться при строительстве этих объектов. Данный вид износа выражается в существенных расходах в процесс перестройки домов и сооружений для приведения их текущим техническим требованиям законодательства. Иногда устранение функционального износа считается нецелесообразным, и тогда недвижимость просто становится невыгодным и негодным для эксплуатации.

Внешний износ характеризуется изменением стоимости недвижимости в условиях изменчивой окружающей среды (к примеру, почти все объекты военного назначения потеряли собственную актуальность, а их внедрение в иных целях не осуществимо). У строений может быть высокая степень внешнего износа и при этом отсутствовать признаки функционального и физического износа.

Третьей проблемой отечественного жилищного рынка считается несоответствие вступления принципов рыночной экономики в страну, которая длительный период развивалась в условиях социалистического строя. Присутствие хрущевок и брежневок в центре населенных пунктов России, промзоны, находящиеся непосредственно в самом городе - в этих условиях трудно создать общую архитектурную картину населенного пункта.

Кроме того образуются трудности и в области земельных взаимоотношений, которые исконно строились на основе общности, ну а в условиях рыночной экономики не могут вынести конкурентную борьбу и давление рынка.

Так же главной проблемой сектора жилой недвижимости считаются результаты долгого социалистического опыта, который проводился в стране. Страна за последние десятилетия перевоплотилась из аграрной державы в индустриальную, в условиях такого темпа не могло не быть изъянов при жилищном строительстве для населения.

Как правило, все здания возводились по принципу в тесноте, да не в обиде, каждой семье по отдельной квартире, пусть и маленькой. В следствии этих тендеций жилая недвижимость как правило представляла собой тесные квартиры, при этом состояние ставляло желать лучшего.

В данный момент ключевым направлением жилищного рынка считается его модернизация, возведение новостроек, удовлетворяющих всем требованиям населения. Новостройки превосходно вписываются в любую местность, строятся по новым технологиям, имеют разные архитектурные решения, а квартиры в них просторные, не требуют капитальных вложений, нередко с возможностью перепланировки. Именно за новостройками многие эксперты видят будущее недвижимости России.

Проблема жилищного фонда представляется следующими актуальными аспектами:

1) недостаток жилых площадей - количественный показатель;

2) несоответствие структуры жилищного фонда структуре семей в демографическом плане - структурный показатель;

3) несоответствие существующего жилищного фонда нормативам современного качества жилья качественный показатель.

Одной из важнейшей проблемой является низкая обеспеченность жильем, которая в городских населенных пунктах страны составляет не более 18 м2 на одного жителя, к тому же, что характерно, на часть населения приходится менее 9 м2/чел, нередко, в коммунальных квартирах.

Таблица 2 Типы жилья, в котором проживают граждане РФ, %

В общежитии, служебной квартире

5

Снимают жилье

3

В коммунальной квартире

3

В отдельной 1-комнатной квартире

9

В отдельной 2-комнатной квартире

29

В отдельной 3-комнатной квартире

21

В отдельной многокомнатной квартире

3

Занимают часть дома

4

В отдельном доме

22

В коттедже

1

 

 

Рисунок 3 Типы жилья, в котором проживают граждане РФ

Как можно обнаружить на рисунке 3, из общего количества 8% жителей России проживают или в общежитии и служебных квартирах или снимают жилье на основе договоров аренды. Половина жителей общежитий - это представители двух низших страт. Только 15% владельцев служебного жилья являются представителями страт от 5 и выше, основополагающим верхние четыре дециля.

Снимают жилье помимо прочего не только люди с заработком выше среднего, сколько малоимущие семьи - 58% нанимателей являются представителями трех низших страт, и лишь 5% к относительно благоприятным слоям, представляющих два верхних дециля. Стоит также упомянуть, что, основная часть нанимателей арендует жилье с ограниченной площадью, и вовсе не все коммунальные удобства имеются в наличии. Еще в пределах 6% квартир либо домов не имеют коммунальных удобств. По уровню жизни - это жилье для неблагополучных слоев населения.

Главными путями решения жилищных проблем являются:

- снижение тарифных ставок на оказываемые услуги ЖКХ;

- принятие мер по обеспечению жильем самым разным категориям населения (создание подходящих условий для расширения сектора жилой недвижимости и эксплуатации жилищного фонда и т.п.);

- контроль за качеством обслуживания жилищного фонда (значительное улучшение содержания и проведения ремонтных работ жилищного фонда, сбережение энергоресурсов и т.п.);

- систематизированное обеспечение жильем социально незащищенных слоев населения (исследование действенных схем целевой поддержки, представление безвозмездного жилья или же проведение программ льготного обеспечения и т.п.).

Из оценки опыта развитых государств, которые фактически решили жилищную проблему, возможно квалифицировать следующие отличительные признаки функционирования жилищного сектора:

- подавляющая часть жилищного фонда пребывает в частной или же коллективной собственности, а городской жилищной фонд имеет только незначимую часть (10-15%);

- собственники жилого фонда несут все прямые и косвенные затраты на его содержание в надлежащем качестве, ремонтные и восстановительные работы и оплачивают страховые взносы и налоги на недвижимость;

- используются различные формы кредитования, такие как ипотечные кредиты под залог приобретаемой недвижимости;

- размер получаемого дохода основной частью населения вполне позволяет не только снимать жилье, но и выступатьв качестве его владельца, вносить плату в виде первоначального взноса на возведение и оплачивать соответствующие проценты;

- поддержка субсидиями на содержание жилья оказываются для ограниченной доли нанимателей с невысокими доходами на человека;

- приобретение жилья как правило осуществляется в кредит на длительный срок (10-25лет);

- строительство жилья для последующей сдачи внаем считается доходной коммерческой сферой, и поэтому интересно для частного капитала.

Для воплощения описанной системы в реальности требуются следующие условия:

1) присутствие совершенного рынка недвижимости и строительных работ;

2) довольно высокий уровень жизни большинства населения;

3) надежное и устойчивое влияние инвестиционных, кредитных и страховых инструментов экономики;

4) политическая, общественная и финансовая устойчивость.

Рассмотрев эти условия, вполне логично можно сделать заключение, что такие же условия в реалиях России на сегодняшний день пока не сформировались в достаточной мере, и, в следствии этого, стремительного скачка к рассматриваемой модели в ближайшем будущем не предвидится. Но это не должно означать, что поиски путей выхода из жилищной проблемы должны быть перемещены на второстепенный план. Развитие рынка первичного строительства и качественное повышение обслуживания жилищного фонда вполне вероятно и в современных условиях.

К итогам проведенного исследования можно отнести следующие аспекты:

В первую очередь, жилищный рынок в России сегодня пребывает в стадии формирования. Его становление выделяется неравномерностью. Первопричинами неравномерного развития жилищного рынка являются: неимение до последнего времени законодательно закрепленной системной базы в данном секторе, необоснованная приватизация, нестабильность и стагнация отечественной экономики, повышенные риски для инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке жилой недвижимости и иные.

Во-вторых, жилищный рынок считается значимой составляющей в экономике любой страны, не исключение и наша страна, потому что недвижимость главнейшая составляюшая национального богатства, на его долю приходится не менее половины мирового богатства.

В-третьих жилищный рынок плотно связан с иными рынками. В отсутствии жилищного рынка эти могут не существовать и успешно развиваться, поскольку рынки труда, капитала, товаров и услуг и т.п. для собственного существования обязаны иметь или же арендовать подходящие помещения, требуемые для их деятельности. Вместе с тем, жилищный рынок не имеет возможности изолированно существовать, к примеру, в отсутствии рынка капитала, потому что недвижимость не на что было бы возводить, покупать или арендовать и т.п.

Также, недвижимость это выгодное инвестиция капитала (инвестиций), потому как средства, вложенные в недвижимое имущество, не подвергаются инфляции. Прикупленный дом, жилплощадь, по истечении некоторого времени земельный участок возможно реализовать значительно дороже или иметь от этого дополнительную прибыль, сдавая его в аренду. Покупка компании приносит покупателю (инвестору) прибыль в случае успешной работы компании.

Спрос на недвижимость лишь находится в процессе зарождения, и с подъемом заработков населения он станет возрастать. Например, ипотечное кредитование будет содействовать росту спроса на рынке жилья, и которое, полагаю, в ближайшем времени наберет обороты, и различные категории населения воспользуются данной услугой.

Следовательно, уместно будет заметить, что эффективная модернизация экономики недвижимости в реалиях современной России многообещающее направление и его необходимо исследовать, используя отечественный и иностранный опыт, улучшать и развивать.

Разумеется, в рамках данной научной статьи просто невозможно осмотреть все нюансы на рынке жилой недвижимости, провести доскональный анализ жилищного рынка России, но я постаралась раскрыть ключевые тенденции рынка, проблемы и вероятные пути его развития. Думаю, что мне это в некоторой степени удалось, и цель моей научной статьи мною была достигнута.

 

Список использованной литературы

1 Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное пособие для специалистов ЖКХ и населения.- М.: Госстрой России,2000

2 http://www.cbr.ru - Официальный сайт ЦБ РФ

3 http://www.gks.ru - Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики

4 Жилищные условия и коммунальное обслуживание населения: Справочно-информационное по собие для специалистов ЖКХ и населения.- М.: Госстрой России,2000

5 Конюхов Л.Н. и др. Анализ финансового состояния жилищно-коммунального предприятия // ЖКХ 2001 -№6- с.10.

6 Алексеев В.А. О понятии недвижимого имущества // Закон и право. - 2006. - №1

7 Быстров А.В. Недвижимость. Практическая энциклопедия. - М.: ГроссМедиа, 2005.

8 Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература)-СПб.: Издательство Лань, 2001. - 480с.

9 Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 496 с.

10 Жилищное строительство. Ежемесячный специализированный журнал. М.№6. 2001

Загрузка...
Комментарии
Отправить