Механизм управления землей в республике Татарстан

Загрузка...

Актуальность исследования. Важность установления правильных земельных отношений и обеспечения возможности их регулирования для рационального использования земельных ресурсов в России сложно переоценить.

Важнейшим условием рационального использования земли является установление эффективных земельных отношений, которые характеризуются общественными отношениями между людьми, связанными с владением и пользованием землей, и является составляющей всей системы производственных отношений каждой данной исторической эпохи. Они по своей социальной природой принадлежат к экономическому базису общества. Земельные отношения, как и весь экономический строй общества, исторически развиваются и изменяются вместе с изменением производительных сил. На всех этапах истории общества земельные отношения развиваются под непосредственным влиянием экономического закона соответствия характера производственных отношений уровню развития производительных сил.

В условиях современного этапа трансформации экономических отношений важнейшей задачей является совершенствование рынка земли. Развитие рыночной экономики предполагает эффективное функционирование данного рынка, с которым связаны серьезные изменения в системе экономических отношений, затрагивающие интересы ее субъектов.

Принятие целого ряда законодательных, нормативно-правовых и других подзаконных актов определило направление формирования и развития земельных отношений в России: разгосударствление, деление на части, реструктуризацию. На этих этапах земельной реформы оказались правовые недостатки, спонтанность проведения мероприятий, нестабильность законодательной базы и т.п. Позитивным же было создание предпосылок формирования и развития рыночной экономики, обоснование организационно-правовых структур производства рыночного типа, в основу производственно-хозяйственной деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей был положен принцип частной собственности на землю и на имущество и т.п.

В Российской Федерации, в том числе в Республике Татарстан роль государства на рынке земли заключается в том, что оно должно не только регулировать формирование рынка земельных ресурсов, но и управлять всем земельным фондом.

Актуальность темы дипломной работы заключается в решении теоретически важных и практически значимых вопросов управления земельными ресурсами на основе их экономической оценки.

Методологическими основами регулирования рынка земли могут выступать обоснования в землих Дж. Гелбрейта, Г. Дорнбута, Дж. Кейнса, П. Самуэльсона, С. Фишера, Г. Шмалензи, И. Шумпетера, К. Эклауца и др. Основные положения исследований этих авторов общеизвестны в современных условиях. Они позволяют рассматривать регулирование рынка земельных ресурсов как неотъемлемый элемент более широкой проблемы - государственного воздействия смешанной экономики.

Цель исследования выполнить анализ системы управления земельными ресурсами в Республике Татарстан.

Задачи исследования.

- проанализировать теоретические подходы к управлению земельными ресурсами;

- выполнить анализ нормативно-правовой базы управления земельными ресурсами;

- проанализировать управление земельными ресурсами на примере Республики Татарстан.

- разработать предложения по совершенствованию управления земельными ресурсами.

Методика исследования. В работе были использованы методики оценки земли, формировния и ведения земельного кадастра.

1.Теоретико-методологические основы управления земельными ресурсами в России

1.1. Теоретические основы системы управления земельными ресурсами

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2014г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: на земли лесного фонда отведено 64,8, земли сельхозназначения - 21,4:; земли, относящиеся к водному фонду - 1,6%; земли, на которых расположены поселения, земли промышленного и иного специального назначения составляют 1,3% от совокупного земельного фонда. В то же время эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на невысоком уровне (Рис.1.1).

Система земельных отношений определяет, кто может использовать ресурсы, какие именно, на протяжении какого времени и на каких основаниях. То есть земельные отношения касаются собственности на землю, общественно-экономических, производственных и рентных отношений, землеустройства и землепользования, управления земельными ресурсами и других взаимоувязанных вопросов.

Сведения о наличии и распределении земельного фонда содержат характеристики земель 83 субъектов РФ.

 

Структура земельного фонда РФ по категориям земель

Рис. 1.1. Структура земельного фонда РФ по категориям земель

Главной задачей использования земель является формирование конкурентоспособного агропромышленного производства, способного обеспечить продовольственную безопасность страны. Природа рыночных экономических отношений требует постоянной коррекции связей между земельными отношениями и наращиванием производства сельскохозяйственной продукции: эти связки постоянно находятся в циклической зависимости [5].

Отличительным элементом развитого рынка считается наличие на нем инфраструктуры, последняя определяет условия для возникновения и развития экономических связей между субъектами. Главными субъектами рынка труда считают работодателей (определяют спрос на работников), работников (определяют предложение) и государство (осуществляет надзор за отношениями работодателей и работников, определяя правила игры) [5].

В условиях трансформации экономической системы, формирования социально ориентированной рыночной экономики определенную остроту приобретают разноплановые проблемы рынка труда, и, прежде всего, обоснование взаимодействия рыночных и государственных регуляторов социально-экономических отношений.

Методологической основой исследования проблем взаимодействия и гармонизации механизмов регулирования и саморегулирования на рынке труда являются теоретические положения разных научных школ относительно регулирования экономики.

С точки зрения классической теории регулирования, взгляды относительно регулирования рыночной экономики на разных этапах развития существенно отличались: одни научные школы признавали только рыночный механизм регулирования (саморегулирование), другие - отмечали необходимость усиления роли государства в рыночных условиях.

Так, согласно с концепциями английской научной школы (втор. пол. XVIII - нач. XIX ст.), представителями которой были выдающиеся экономисты А. Смит и Д. Риккардо, основным регулятором экономических процессов считался рыночный механизм, который эффективно распределяет ресурсы, автоматически устанавливает экономическое равновесие между спросом и предложением и отрицает необходимость вмешательства в эти процессы государства [2].

Экономическая школа монетаризма провозглашает отказ от широкого вмешательства государства в экономику, отдавая преимущество непрямым методам, а именно - регулирования денежного обращения [3].

Неоклассическая теория (А. Пигу, К. Менгер, Ф. Визер и др.) в своей основе оперирует исследованиями деятельности и поведения отдельных субъектов рынка относительно обеспечения частичного рыночного равновесия. Опираясь на закон рынка Ж. Б. Сея, согласно с которым предложение товара всегда порождает спрос, неоклассики обосновали саморегулирующий характер рыночной экономики, возможность механизма свободной конкуренции для возобновления нарушения равновесия и обеспечения динамического, бескризисного развития. Теория неоклассического направления - это теория рациональных ожиданий, которая исходит из того, что мероприятия государства, направленные на стабилизацию экономики являются неэффективными. Данное положение обусловливается тем, что экономические субъекты, в качестве которых выступают потребители, предприниматели, наемные рабочие, изучают всю информацию об объектах, которые имеют для них финансовый интерес и ведут себя соответственно, принимая наиболее выгодные для себя решения [4].

Основным постулатом теории экономики предложений (70 - 80-ые гг. ХХ ст.) - авторы Г. Холл, Г Талока, Й. Броузон и др. - является ограничение вмешательства государства в экономические процессы и стимулирование частной собственности и предпринимательства. Особенная роль при этом отводится государственным финансам: снижению налогов, уменьшению государственных расходов, сокращению количества средств в обращении с помощью политики в области государственного кредита.

Обобщая теоретические положения экономической теории разных научных школ, следует отметить, что только по методологии теории рынка свободной конкуренции экономические процессы регулируются рыночными механизмами и отрицается влияние на экономические процессы внешнего регулирования, то есть государства. Другие научные школы придерживаются правила, что экономические и социальные процессы, наряду с рыночными механизмами регулирования нуждаются во вмешательстве государства, то есть внешнем регулировании.

В общем значении под механизмом управления землей можно понимать определенную совокупность приемов, процессов подходов, методов, с помощью которых осуществляется развитие всей системы и в направлении конкретной цели. По мнению ученых, комплексный механизм регулирования - это совокупность различных экономических, мотивационных, организационных и правовых средств, используемых для целенаправленного влияния одних субъектов на деятельность других субъектов, которые обеспечивают согласование интересов взаимодействующих участников.

В настоящее время в научной литературе механизм регулирования землей необходимо рассматривается как совокупность организационно-экономических методов и инструментов, с помощью которых выполняются взаимосвязанные функции для обеспечения непрерывного, эффективного действия соответственно системы на повышение функционирования рынка земли. Исходя из этого понятия, очевидно, что государство регулирует экономические процессы, выполняет социально-экономические и правовые функции с помощью комплекса средств, рычагов, методов и инструментов, в результате чего обеспечивается реализация поставленных государством перед органами государственной власти целей, которые трансформируются в их основные задачи и функции.

Государство принимает участие в экономических процессах общества, в том числе, на рынке земли путем их регулирования.

Государство (в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации) и муниципальные образования в отношении земельных ресурсов выступают в двух аспектах (рис. 1.2.).

 

Аспекты управления земельными ресурсами в РФ

Рис. 1.1- Аспекты управления земельными ресурсами в РФ

Важнейшей целью деятельности государства на рынке земли является реализация конкурентного преимущества страны в целом, а, следовательно, необходимость защиты прав на землю пользователей и собственников земли. Существенным инновационным дополнением является принцип сбалансированности общественных и частных интересов в использовании объектов земельного фонда РФ .

Земельный фонд Российской Федерации по своей величине является крупнейшим в мире. Главная цель земельных преобразований в РФ направлена на обеспечение эффективного использования земельных ресурсов, их охрану, разработку различных механизмов для более эффективного их использования.

Если рассматривать рынок земли как экономическую категорию, наиболее важными являются следующие ее функции:

а) воспроизводственная функция рынка земли;

б) стимулирующая функция рынка.

Земельные ресурсы - это сложный социально-эколого-экономический объект управления. В настоящее время управление земельными ресурсами основывается на соблюдении системы нормативных положений, которые регулируют отношения в сфере землепользования.

Большую часть оборотных средств для ведения сельского хозяйства крестьяне (фермеры) европейских стран получают за счет ипотечного кредитования, тогда как в России сельхозпроизводители чаще всего могут получать кредитные ресурсы лишь под залог ликвидного имущества (при условии его наличия) или под залог будущего урожая. Многие эксперты считают, что существует настоятельная потребность капитализации земли и включения таким образом в оборот огромного капитала [4].

Как свидетельствуют исследование, функционирующие в современных условиях экономические системы разных стран в значительной мере адаптируются к глобализации экономических и социальных процессов. В этом смысле проблематичными являются вопросы приспособления, адаптации переходной экономики России к условиям мировой глобализации, которая непосредственно влияет на рынок земли.

В 2014 г. значительные площади земель были вовлечены в гражданский оборот, а также продолжались процессы установления (изменения) границ населенных пунктов и приведения статуса земельных ресурсов согласно нормам законодательства.

В течение 2014 г. переводы земель из одной категории в другую коснулись всех категорий земельных ресурсов, в большей степени это коснулось земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов, а также земель запаса

Основой управления земельными ресурсами для России могут служить существующие в настоящее время нижеуказанные субъекты управления и субъекты права (рис. 1.3)

 

Управление земельными ресурсами в РФ

Рис. 1.3. Управление земельными ресурсами в РФ

Практически во всех экономически развитых странах основой управления земельными ресурсами городов является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.

1.2. Нормативно-правовая база, регулирующая земельные отношения в РТ

Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов установили многообразие форм собственности на землю.

Мировая практика свидетельствует, что в условиях рынка землевладельцы весьма неохотно продают свои земельные участки, отдавая преимущество сдаче земли в аренду. Они заинтересованы в получении стабильной прибыли, именно поэтому в каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда. Отсутствие в России цивилизованного рынка земли негативно влияет на арендные отношения в сельском хозяйстве, создавая круг экономических проблем: отсутствие возможностей относительно конкурентной продажи земельных участков увеличивает предложение арендодателей земли, что обусловливает низкие цены аренды. Невысокий уровень арендной платы обусловливает занижение цен на земельные участки. Как следствие, отдельные земельные массивы не находят арендаторов и не используются.

Земля является основой человеческого существования, что определяет ее важную роль в процессе социально-экономического развития общества, а также является центральным базовым объектом экономической системы в России, потому так важно определить нормативно-правовые основы рынка земли на современном этапе, выделить основные проблемы и перспективные направления перестройки системы регуляции рынка земли.

Земельный кодекс РФ, Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" и другие нормативные правовые акты субъектов РФ регламентируют отношения в сфере использования земельных ресурсов, которые возникают в связи с переводом земельных участков из одной категории в другую.

Реформирование и развитие земельных отношений предусматривают осуществление комплекса правовых, экономических, технических и организационных мероприятий с учетом характера регулируемой, социально ориентируемой рыночной экономики страны.

Принятие целого ряда законодательных, нормативно-правовых и других подзаконных актов определило направление формирования и развития земельных отношений в Россиие: разгосударствление, деление на части, реструктуризацию. На этих этапах земельной реформы оказались правовые недостатки, спонтанность проведения мероприятий, нестабильность законодательной базы и т.п.. Позитивным же было создание предпосылок формирования и развития рыночной экономики, обоснование организационно-правовых структур производства рыночного типа, в основу производственно-хозяйственной деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей был положен принцип частной собственности на землю и на имущество и т.п.

Формирование сельских обществ по регулированию оборота земель сельскохозяйственного назначения и завершение создания землеустроительных, земельно-оценочных, страховых систем, как составляющих инфраструктуры рынка земель [12].

Таким образом, рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс для сельскохозяйственного производства. Земля не является классическим товаром и потому рынок земли имеет целый ряд специфических особенностей. Одной из таких особенностей рынка земли в развитых странах является то, что при правильной эксплуатации земля не только не теряет свою стоимость, но и увеличивает ее, что сдерживает владельцев земельных участков от их продажи. То есть усиливается ограниченность предложения земельных ресурсов.

Нормы гражданского законодательства позволяют осуществлять операции с земельными участками, вовлекать их в оборот довольно свободно.

Раскрывая особенности реализации права в области собственности на землю, стоит упомянуть, что данное право, по сути, распространяется на два субъекта - как на сам участок (территорию), так и на землю. Так, земельный участок и право на передачу его в собственность закрепляется как за физическими лицами, так и за юридическими, а также за публичными - государственным, муниципальными, региональными образованиями. В случае, когда земельный участок не сформирован (при наличии по факту земли), то данная земля находится в государственной собственности.

Необходимо отметить, что в этом случае отношения, регулирующие оборот земли должны исходит из того, что земля - это материальный объект отношений, который может сочетать в себе экологические качества (сущность объекта), которые могут выражаться в рассмотрении земли как объекта природной среды либо природного ресурса (экономические качества) и недвижимости. Следует исходить в этом вопросе из того, что для обеспечения всех потребностей общества и интересов, которые этому соответствуют, доступ к земле должен быть равноправным и санкционированным.

От внедрения в России рынка земли ожидают позитивных изменений в развитии аграрного сектора, однако успех этого этапа реформы будет зависеть от избранного варианта внедрения и функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения, от сформированности всех его элементов на данном этапе. Это подтверждает нынешнее состояние аграрного сектора, вызванное допущенными ошибками и просчетами при проведении земельной реформы. В результате бессистемного разделения на паи и приватизации земель нарушилась целостность земельных массивов, состоялась деконцентрация производства и его перемещения в частный сектор, были разрушены большие товарные хозяйства, уничтожены имеющиеся у них материально-технические средства и т.п. Это привело к падению сельскохозяйственного производства в общественном секторе, росту безработицы среди крестьян, упадку социальной сферы и заострению демографической ситуации на селе.

Формирование цивилизованного земельного рынка в России должно происходить эволюционным путем, по мере формирования его основных элементов, а именно: создание соответствующей правовой базы; наличия земли как объекта продажи купли; наличия потенциальных продавцов земельных участков и платежеспособных покупателей; создание необходимой рыночной инфраструктуры; внедрение организационно-правового механизма функционирования цивилизованного земельного рынка; внедрение механизма государственного регулирования земельного рынка.

На сегодня в России большинство элементов отсутствуют: не произведены полностью инвентаризация и паспортизация земель, не созданы земельные биржи, отсутствует законодательная база относительно регулирования рынка земли, не определена полностью роль государства в регулировании экономического оборота земли. В связи с этим актульной является разработка законопроекте О рынке земли.

При решении этого вопроса необходимо принимать во внимание три позиции: политическую, экономическую и социальную. Политический аспект заключается в том, что земля является собственностью народа, потому государство должно быть ключевым субъектом на рынке земли сельскохозяйственного назначения и должна иметь значительный объем прав для регуляции ее обращения. Внедрение рынка земли должно состояться эволюционным путем с целью достижения экономического и социального эффектов. Экономический аспект заключается в выборе такого варианта завершения реформирования земельных отношений, который бы создал условия для увеличения производства сельхозпродукции, повышения ее конкурентоспособности, роста производительности земель. Кроме того, право частной собственности на землю по своей сути не абсолютное и связано с интересами народа, который их реализует через государство. Потому необходимо совершенствовать институт частной собственности на землю. Лишь тогда частная собственность на землю будет социально справедливой и будет создавать стимулы к эффективному ведению хозяйства владельца и хозяина в одном лице.

Следовательно, эффективный, конструктивный для экономики рынок земли в России будет возможным только тогда, когда аграрий станет его активным участником. Целью формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения должен стать переход земель этой категории к наиболее эффективным и рациональным землевладельцам и землепользователям. В связи с этим нужно сосредоточиться на повышении культуры земельных отношений через стимулирование кооперации, совершенствования арендных отношений и распространения залоговых операций.

Кооперация личных крестьянских хозяйств с фермерскими хозяйствами и сельскохозяйственными предприятиями будет способствовать концентрации земельных массивов, распространению и совершенствованию арендных отношений, что положительно отразится на наращивании объемов сельскохозяйственного производства, решении продовольственной проблемы, облегчит получение кредитов под залог больших объемов земли, владельцами которой являются члены кооператива. Перспективной является государственная поддержка создания и развития кооперативов (особенно в густозаселенных селах и селах, где нет хозяйствующих субъектов).

Внедрение залоговых операций позволит улучшить финансовое положение аграриев, увеличить размеры арендной платы. Для улучшения кредитования аграрного сектора экономики стоит законодательно позволить закладную права аренды земли. Необходимо создать Государственный земельный банк, который не только будет проводить государственную политику относительно достижения поставленных целей в процессе реформирования, но и станет инструментом государственного регулированияного рынка.

Кроме того, аренда земли у государства или органов местного самоуправления для сельхозпроизводителей более выгодна, ведь они смогут арендовать земли столько и где захотят, не будут отвлекать значительныесредств из производства на приобретение земли, на размер арендной платы уменьшаются их налоги. Кроме того, аренда более привлекательная для тех, кто хочет испытать свои фермерские способности.

О целесообразности такого варианта внедрения рынка земли свидетельствует и передовой мировой опыт: купля-продажа земли сельскохозяйственного назначения является сдерживающим фактором в развитии аграрного сектору экономики. Потому наивысших успехов достигают те страны, в которых отсутствующая частная собственность на землю и развиваются арендные отношения (например, Китай, Израиль).

Кроме того, эффективное земледелие возможно не только при частной собственности на землю. В таких странах, как Китай, Дания, Голландия, Израиль почти вся земля находится в руках государства, и сельскохозяйственное производство там эффективное. В Бельгии, Франции, Германии государство владеет 60 % земель, которые сдает в аренду. В этих странах фермеры традиционно при расширении хозяйства отдают преимущество не купле, а аренде земли. В льшинстве стран Центральной и Восточной Европы наблюдается увеличение частицы сельскохозяйственных земель в частной собственности - 13 % в Словакии, 26 % в Чехии, 41% в Венгрии, 92 % в Польше, 94 % в Латвии и Литве .

Учитывая мировой опыт и возможные последствия от внедрения рынка земли, целесообразно, чтобы покупателем и продавцом земли было государство. Это не только позволит ей контролировать процесс перехода прав собственности, обеспечивать охрану и рациональное использование земель, но и поможет решать стратегические вопросы развития аграрного сектора РФ. Однако стратегической целью действий государства должностать не перераспределение земель, а создание эффективных конкурентоспособных хозяйственных структур рыночного типа и распространения в первую очередь арендных отношений и залоговых операций. Для этого необходимо создать условия, при котоорые крестьяне не были бы заинтересованы ву продажи земель, а предприятия - в их массовой скупке.

Следовательно, внедрять полноценный рынок земли нужно в два этапа:

- распространение арендных отношений и залоговых операций, стимулирования кооперации;

- внедрение рынка земель сельскохозяйственного назначения, контролируемого государством с рядом ограничений.

На первом этапе реформирования земельных отношений нужно сосредоточиться на принятии соответствующих законов о земле с определенным сроком введения их в действие и создании соответствующей инфраструктуры, подготовке специалистов. Законодательно запретить изменение целевого назначения земель и их нецелевое использование, распродажу земель запаса и резервного фонда, установить максимальный размер каждого вида земель, который может быть в собственности отдельного лица, предусмотреть ответственность субъектов рынка земли за нарушение земельного законодательства и т.п.

Стоит обратиться к опыту Австралии, Дании, Испании, США, Франции, Швеции и других стран относительно особенностей функционирования у них рынка земель сельскохозяйственного назначения. Меры пресечений, предусматривают: запрещение на определенный период продажи земли (Испания, Франция, США), требования относительно получения разрешения правительства на куплю сельскохозяйственных земель (Швеция), установление максимального размера надела в собственности семьи (Дания), перевод земель из одной категории в другую лишь с разрешения соответствующих государственных органов и т.п.

На этом этапе нужно произвести инвентаризацию и паспортизацию земель, осуществить разграничение земель государственной и коммунальной собственности. Нуждается в совершенствовании нормативная оценка земель. Поскольку эта процедура может занять несколько лет, то некоторое время может использоваться действующая нормативная денежная оценка с учетом ее индексации. Также она может применяться в период отсутствия экспертной оценки.

При отсутствии полноценного рынка сельскохозяйственных земель важную роль в системе земельных отношений должна играть аренда как одна из форм реализации права собственности и эффективного использования земель, действенный регулятор земельных отношений. Однако, практика арендных отношений в России требует совершенствования. Согласно статистическим данным, среди заключенных договоров аренды 81.2 % действуют до пяти лет, а на долю договоров сроком более 10 лет приходится лишь 3.9 % [11, с. 8]. Такая ситуация не может стимулировать арендаторов к рациональному использованию и сохранению плодородия ґрунтов. Крестьяне же при условиях низкой арендной платы, находясь в состоянии ожидания снятия моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения, отдают преимущество краткосрочной аренде. Следовательно, приоритетной задачей реформирования земельных отношений является совершенствование арендных отношений с учетом зарубежной практики.

Для развития рынка земель и формирования его инфраструктуры целесообразно выделить следующие направления:

-. разработка мер по упрощению процедуры оформления соглашений с земельными участками;.

- формирования правовой базы рынка земель в целом и, в частности, относительно особенностей рынка сельскохозяйственных угодий;.

- разработка мер, направленных на улучшение системы учета и регистрации земельных участков и прав на них;.

- выполнение экологических требований при осуществлении перераспределения и использования земель;

- формирование инфраструктуры земельного рынка, которая носит системообразующий характер и включает: организации по оценке земель и землеустройству, систему формирования и регулирования рынка; специализированные земельные суды; земельно-кадастровую систему; информационную систему, в том числе земельно-информационную (спроса и предложения); кредитные организации и заведения, земельные и земельно-консалтинговые предприятия; систему банков, обслуживающих земельные отношения, систему маркетинга и исследования рынка; и в частности для земель сельскохозяйственного назначения - сельские общества по регулированию оборота земель.

1.3. Методики оценки систем управления земельными ресурсами

Как известно, для выполнения своих функций и задач государство может использовать различные средства, рычаги и инструменты государственного воздействия на сферу испоьзования земельных ресурсов. Однако современная теория управления не дает четкого определения об указанных выше категориях и не разграничивает их, что отражается на существовании многочисленных классификаций механизмов государственного воздействия в сфере использовпания земельных ресурсов.

Для оценки стоимости земельных участков в настоящее время используются Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, которые были утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568р.

Кадастровая и единичная оценка стоимости земельных участков основана на комплексном применении трех подходов: сравнительног, доходного и затратного. На доходном подходе базируютсятакие методы, как метьод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе базирукются метод распределения, метод выделения, метод сравнения продаж. Элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения в части расчета стоимости замещения или воспроизводства улучшений отдельного земельного участка.

 

Методы оценки земли

Рис.1.4. Методы оценки земли

Экспертная денежная оценки земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Экспертная оценка земельных участков используется при заключении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них.

Экспертная оценка земельного участка проводится в следующих случаях:

- проведение соглашения по купле-продажи земельного участка.

- передача земельного участка под залог (кредитование).

- для целей бухгалтерского учета.

- раздел имущества при разводе или при решении других судебных споров.

Исследование существующего состояния законодательно-методического обеспечения регионального рынка земельных участков, в том числе, оценки земли, показывает недостаточный уровень нормативных разработок для построения инфраструктуры земельного рынка и применения экономических методов регуляторного участия государства. Необходимость внедрения полноценного рынка земель предопределена реалиями настоящего. Оно в известной мере подготовлено предыдущими этапами осуществления земельной реформы. Легальное и регулируемое движение собственности на земле сельскохозяйственного назначения создаст лучшие возможности для аграрных товаропроизводителей для рационализации их землепользования и кредитования. Земельный рынок усилит заинтересованность землевладельцев в приумножении производительной силы земли, что и было определено конечной целью проведения земельной реформы.

Любое строительство изменяет ценность земельного участка, причем не обязательно в большую сторону. При новом строительстве, если оно будет осуществляться в соответствии с принципом наилучшего использования земли, улучшения всегда повышают ценность земельного участка.

Развитие инфраструктуры, которае окружает участок, с годами повышает ее стоимость, тогда как моральный и физический износ могут свести на нет стоимость ее застройки. Может случиться, что эта застройка не улучшает, а ухудшает участок, поскольку для изменения направления ее использования на лучшем, придется сносить устаревшую застройку, что потребует дополнительных расходов времени и ресурсов. С другой стороны, упадок инфраструктуры может сделать экономически нецелесообразными улучшение участка.

Новые средства использования земли приобретают эффективность по двум направлениям: более интенсивное использование участка, при которым повышается отдача из 1 м2 производственной площади; более рациональное размещение объектов как на площади, так и в нескольких уровнях над и под землей.

Строительство па поверхности участка связано со временным (на период застройки) исключением ее из эксплуатации, но не из рыночных отношений, поскольку на любой стадии улучшения земля остается товаром и влияет па рыночную конъюнктуру, как возможный объект купли-продажи.

Улучшение участка промышленной зоны может вызывать ухудшение окружающей территории, в связи с чем претензии владельцев соседних участков отобразятся уменьшением цены не только этих участков, но и улучшенном, что нуждается в отдельном учете, даже если действующее законодательство не запрещает именно такие улучшения.

Методика Об экспертной денежной оценке земельных участков предусматривает другие направления:

- капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непряма);

- сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

- учет расходов на земельные улучшения.

Тем не менее они презентуют соответственно результатный, сравнительный и расходный подход. Иногда предлагается, с учетом опыта экспертов, информационных возможностей, целей оценки, характера и функционального профиля участков выделить как методологически самостоятельные такие базовые подходы: 1) метод остатка для земли; 2) метод капитализации земельной ренты; 3) метод залоговой продажи; 4) метод соотношения (перенесение); 5) метод расходов на освоение [7].

Поскольку нормативная оценка земель предусматривает неизменную Методику для определения стоимости участка в ходе узкоспециальных расчетов (например - при определении налога па землю), то на данный момент использование показателей потенциала для оценивания земли возможно лишь по Методике экспертной денежной оценки земельных участков для продажи, которая предусматривает применение разных методов оценки, если они обеспечивают нужную объективность и не вступают в противоречие с действующим законодательством.

На это время экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется в соответствии с методами, предусмотренными действующим законодательством, и в первую очередь рассмотренной выше Методикой, которая регламентирует проведение оценки всех категорий земель во время заключения гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета согласно с законодательством. При этом земельный участок (ее часть) рассматривается как свободный от улучшений и пригодный для наиболее эффективного использования [4].

Методики государственной кадастровой оценки земли - это нормативные документы, которые обязательны для использования во время определения показателя кадастровой стоимости земельного участка и государственной кадастровой оценки земли. Часть методик, в частности, методика оценки земель лесного фонда, методика оценки сельскохугодий, предполагает выполнение кадастровой оценки земли на трех уровнях: на первом уровне - проведение оценки территории всего государства с установлением различий средних показателей по отдельным субъектам РФ; на втором уровне - проведение оценки территории в каждом субъекте РФ с установлением различий в показателях кадастровой стоимости по отдельным районам и оценочным зонам; на третьем уровне - оценка оценочных зон и территории районов.

Выводык главе 1

Создание и эффективное функционирование рынка земли в России является объективно необходимой мерой государственной важности, которая обеспечит решение комплекса существующих проблем. В качестве вжнейших механизмов управления землей выступают контроль и регулирование транзакций по поводу купли-продажи земельных участков, а также возможность использовать земельные участки в качестве реальной закладной для получения кредита через земельную ипотеку. Реализация этой меры может быть осуществлена лишь благодаря эффективной государственной земельной и в целом аграрной политике. Рыночная экономическая система ведения хозяйства сама по себе не в состоянии решить эту задачу. Внедрение рынка земли является логическим важным этапом усовершенствования земельных отношений и повышения эффективности использования земельных ресурсов.

Признание рыночного оборота земли в первую очередь должно развиваться в направлении усовершенствования форм ведения хозяйства, методологии и методики ценообразования на землю, экономического механизма ведения хозяйства, привлечения инвестиций через ипотеку земли и межотраслевое регулирование развития народнохозяйственного комплекса России.

В системе управления земельным ресурсами выделяют различные методы оценки. Экспертная денежная оценки земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки. Наряду с экспертной используется кадастровая оценка земли (например, при определении налога на землю).

Практически во всех экономически развитых странах основой управления земельными ресурсами городов является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.

Список литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ (с изменениями и дополнениями) // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая, от 31 июля 1998 г. N 146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 03.08.1998. N 31. Ст. 3824.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации, часть вторая, от 5 августа 2000 г. N 117-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 07.08.2000. N 32. Ст. 3340.

4. Земельный кодекс Российской Федерации : ЗК : текст с изменениями и дополнениями на 20 июня 2014 года : [от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. принят Государственной Думой 28 сентября 2001 года. одобрен Советом Федерации 10 октября 2001 года. (в ред. Федеральных законов от 30.06.2003 № 86-ФЗ ... от 28.12.2012 № 446-ФЗ) : 0+]. - Москва : Эксмо, 2014. - 128 с.

5. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ О государственном кадастре недвижимости // Собрание законодательства Российской Федерации. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.

6. Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 112-ФЗ О личном подсобном хозяйстве // Собрание законодательства Российской Федерации. 14.07.2003. N 28. Ст.

7.Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года Об оценочной деятельности в Российской Федерации

8.Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

9.Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

10. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

11.Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.

12. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

13.Крассов, О. И. Право собственности на землю в странах Европы / О. И. Крассов. - Москва : Норма : Инфра-М, 2014. - 399 с.

14.Назаренко, Н. Ф. Правовой помощник дачника / Н. Ф. Назаренко. - Ростов-на-Дону : Феникс ; Новосибирск : Экор-книга, 2013. - 173 с.

15.Земельное право : учебник / [С. А. Боголюбов, Е. А. Галиновская [и др.] ; под ред. С. А. Боголюбова. - Москва : Проспект, 2014. - 375 с.

Загрузка...
Комментарии
Отправить