Ипотечное жилищное кредитование и его развитие в Российской Федерации

Загрузка...

В России система ипотечного кредитования только начинается в полной мере зарождаться и такие понятия как закладная и ипотека не привычные для большого количества россиян.

Система ипотечного жилищного кредитования в экономике страны находится на уникальном положение. Это можно аргументировать следующим: в современном мире ипотечное кредитование в развитых странах является не только одной из форм улучшения условий проживания, но и является одним из инструментов, который способен влиять на экономическую ситуацию данной страны; так же ипотечное кредитование представляет собой сложнейший механизм, который состоит из взаимозависимых и взаимосвязанных подсистем.

Особое место система ипотечного кредитования заслужило тем, что оно является одним из самых надежных и проверенных в международной практике способов привлечения инвестиций в жилищную сферу.

Так же можно сказать, что ипотечное кредитование оказывает влияние на общественные процессы и мотивацию человека в обществе.

Развитие и формирование системы ИЖК является комплексным и сложным явлением в силу того, что обязан включать в свою структуру множество различных элементов, учитывая особенности и уровни развития банковского сектора и сложноструктурированность природы жилья, так же специфику финансовых рынков, свойства и особенности каждого элемента, которые взаимозависимы от множества факторов и условий.

Развитие сегмента жилищного строительства имеет целью улучшение жилищных условий и повышение качества жизни населения. Основным показателем, отражающим данную цель, является уровень жилищной обеспеченности - количество квадратных метров жилья, приходящихся на одного жителя региона. Представляется, что приток инвестиций в сегменте мультипликации способен активизировать процессы жилищного строительства в регионе и повысить обеспеченность населения жильем. Это и есть тот значимый социальный эффект, который следует оценить.

На динамику жилищного строительства и обеспеченность жильем в современных условиях влияют также кредитно-финансовые рыночные механизмы стимулирования спроса на жилье, одним из которых является механизм ипотечного жилищного кредитования, позволяющий приобрести жилье гражданам. Которые не имеют возможности приобрести недвижимость, сразу оплатив ее полную стоимость. По мнению автора, для механизма ипотечного кредитования, направленного на решение жилищной проблемы населения, характерен так же мультиплицирующий эффект выявленный впервые Дж. М. Кейнсом, влияющий на жилищные инвестиции. Выявление этого эффекта является крайне актуальной задачей.

В современном мире население нашей страны все больше предпочитает приобретать товары и услуги в кредит. Благодаря кредитам покупаются недвижимость, мебель, строительные материалы и автомобили. Такое потребительское кредитование находится в зрелом состоянии, а вот ипотечное кредитование только набирает обороты для развития. Даже в самых развитых городах России, по оценкам экспертов, с помощью ипотечного кредитования приобретаются лишь около 1 % квартир, а в Западных странах эта цифра достигает до 90 %.

Согласно Федеральному закону Об ипотеке (залоге недвижимости) под ипотекой понимается такой вид залога недвижимости, при котором выдаваемое имущество не передается кредитору, а остается у должника для владении и пользовании.

Теперь мы можем перейти к рассмотрению ипотечного кредитования, который играет важнейшую роль в рыночной экономике. Такая кредитная деятельность осуществляется, как правило, специализированными банковскими учреждениями.

Ипотечный кредит - это разновидность кредита, для которого характерно:

1. Выдача денежных средств на продолжительное время;

2. Заключение кредитного договора на получение недвижимости;

3. Применение залога на эту недвижимость.[1]

Ипотечный договор является юридическим документом и должен быть заключен в письменном виде. В нем нужно прописать условия, которые описывали бы вид и форму залога, его время и диапазон пользования, цена и состав заложенного имущества, обязательства и права залогодержателя и залогодателя, взыскания имущества должника при неисполнении им условий договора. Так же должно быть указано местоположении и наименование обеих сторон и закладываемого имущества.[3]

Ипотечный кредит представляет собой взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем, теперь рассмотрим объекты, которые могут выступать предметом этих отношений.

Одним из важных показателей уровня развития в стране хороших рыночных отношений является то, в каком состоянии находится рынок недвижимости в целом и его отдельных частей. Рынок недвижимости одним из составляющей в любой экономике, так как недвижимость важная часть национального богатства, доля которой составляет 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не возможно существование других рынков, таких как рынок капитала, труда, товаров и услуг и т.д., так как для осуществления деятельности они должны иметь необходимое помещение.

Рассмотрим динамику рынка недвижимости (Рисунок 1.1.)

Рисунок 1.1. Динамика рынка недвижимости с 2007-2012 гг. в России [6]

По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012 году выше, чем на вторичном, и составляет до 25% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый четвертый зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств. Вторым важным фактором, определяющим динамику жилищного рынка, является преобладание на нем альтернативных сделок. Косвенно это подтверждают и данные Банка России. Несмотря на то, что в 2012 году количество выданных ипотечных кредитов является исторически максимальным за сравнимый период за всю историю развития ипотечного рынка, средний размер кредита все еще намного ниже - 1,49 млн. рублей, ‐ чем в 2008 году. По оценкам АИЖК, доля ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в 2012году выше, чем на вторичном, и составляет до 25% от общего объема выданных ипотечных кредитов, что косвенно подтверждают данные Росреестра, согласно которым каждый четвертый зарегистрированный договор долевого участия был заключен с использованием кредитных средств.

Можно сделать вывод о том, что рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, которая представляет собой индивидуальный набор механизмов, благодаря, которого передаются права на собственность, устанавливают цену и т.д.

Термин ипотека еще несколько лет назад была известна и понятна лишь узкому кругу профессионалов. Лишь в начале 21 века система ипотечного кредитования начала набирать популярность по всей России. Теперь невозможно не заметить масштабы обсуждения этой темы. Население страны желает приобретать и улучшать свои жилищные условия, и это обстоятельство вызывает внимание к структуре ипотечного кредитования.

Структура ипотечного кредитования представляет собой совокупность общественных отношений, механизмов, систем и ресурсов.

Рынки недвижимости постоянно находятся в несбалансированном состоянии спроса и предложения. Предложение на рынке недвижимости из-за длительного процесса строительства попросту не успевает за спросом, поэтому затруднительно саморегулирование предложения и спроса с помощью механизм цен.

В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития РФ - формирование рынка доступности жилья с помощью развития жилищного кредитования и при одновременном увеличении объемов жилищного строительства.

Проблема доступности жилья была и остается одной из самых актуальных в стране. Органы власти пытаются решить ее, реализуя различного рода федеральные, региональные и муниципальные программы.

В рамках национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России на территории РФ действует федеральная целевая программа Жилище на 2012-2015 гг., где основное внимание уделено именно проблеме доступности жилья. Однако само понятие доступность жилья нигде законодательно не закреплено

В Российской Федерации проблема трактовки термина доступность жилья заключается в том, что в настоящее время ни в одном законодательном акте нет четкого его определения. В различных источниках указанное понятие определяется по-разному. проанализировав имеющиеся точки зрения, условно разделим их на группы согласно признакам, их объединяющим.

На практике важным показателем состояния рынка жилья, если рассматривать с точки зрения приобретение жилья гражданами России, является коэффициент доступности жилья. Его рассчитывают в процессе сравнения доходов населения с ценами, определенного региона сложившиеся на рынке, и рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры, площадь которой, в общем, составляет 54 кв. метра, к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Такая величина показателя соответствует числу лет, в течение которых гражданин сможет накопить на жилье при уверенности, что из дохода будут откладываться определенная сумма для приобретения дохода.

Сегоднейшее состояние на жилищных рынках показывает, что жилье, как один из важнейших активов семьи (домашнего хозяйства), почти всегда стоит дорого, но благодаря инструментам инвестирования, таких как ипотечное кредитование, жилищно-строительные кооперативы, оно становится доступным для граждан. Но это конечно же не означает, что жилье можно сразу приобрести за наличные деньги (100% оплата).

Так же можно прийти к выводу, что жилье в России не только дорого стоит, но и является недоступным для большого количества нуждающихся.

Рассмотрим изменение, которые произошли в структуре и операций по процедуре выдачи ипотечных жилищных кредитов.

Основные изменения можно выделить в трех факторах:

Во-первых, срок кредита намного увеличился. Если раньше он составлял от 15-20 лет, то сейчас от 20-30 лет;

Во вторых, повысилась процентная ставка. Если рассматривать ставки по кредитам в рублях, то раньше процентная ставка состовляла 10-11% (исключение сбербанк) , а сейчас от 10- 15%. Однако даже такие процентные ставки слишком велики для граждан. Это все связано с пассивным участием населения в ипотечных программах. Так же одной из причин не использовать банковские кредиты является финансовые проблемы домохозяйств (80% население), связанные с погашением кредитов. Можно отметить, что в некоторых банках процентная ставка не зависит от размера первоначального взноса (например, ВТБ).

В-третьих, сейчас все больше банков используют ипотеку как главное обеспечения возвратности кредитных средств (залог приобретаемого жилья). Хотя раньше банки предпочитали предлагать ипотечные кредиты по арендной схеме. Некоторые банки освоили схему трехсторонний договор ипотеки и купли-продажи, он заключается между продавцом квартиры, покупателем заемщиком и банком-кредитором. На практике такой договор является одним из удобным и правильным, так как он позволяет почти одновременно регистрировать права собственности на жилье и права банка-залогодержателя, которое обеспечивает возврат кредита. Так же этот договор снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок.

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в практике является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно - в течение нескольких лет, баку-кредитору - получать гарантированный доход.

Программа ипотеки - это кредит на жилье, предоствляемый банком на индивидуальных определенных условиях.

Главная задача клиента-заемщика - оформить кредит на выгодных условиях, тюею минимизировать расходы при оформлении ипотечного договора. Для этого неюбходимо правильно выбрать банк с соответствующей программой. Любая ипотечная программа имеет основные составляющие, кторые определяют отношения клиента и банка по предоставлению ипотечного кредита и регулируют их финансовые взаимоотношения, выплаты до полного погашения.

Одной из наиболее перспективных форм привлечения средств в жилищное строительство и обеспечения жильем населения в практике является ипотечный жилищный кредит, который имеет ряд преимуществ. Клиенту ипотека дает возможность жить в собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно - в течение нескольких лет, банку - кредитору - получать гарантированный доход.

Результаты исследования показывают, что большинство россиян на сегодняшний день не приобретают жилье в кредит из-за того, что процесс получения ипотечного кредита очень сложен. Но это является не единственной причиной, почему граждане не улучшают свои жилищные условия. Так же проанализировав короткую историю ипотеки в России, можно сказать то, что есть улучшение условий по кредиту. Например, понижение процентных ставок по кредиту, сокращение различных сопровождающих условий. Однако нельзя не отметить и ухудшение, такие как повышение цен на недвижимость и он будет продолжать расти. При этом не важно, какая цель у потенциального заемщика.

Повышение доступности жилья для населения страны, которое нуждается в усовершенствовании жилищных условий, на данный момент один из приоритетных в деятельности государственной власти. Однако, динамика повышения цен на объекты рынка недвижимости во многих регионах России понижает уровень их доступности для граждан со средним уровнем дохода. Это проблема наиболее остро стоит в главных мегаполисах страны, таких как Санкт-Петербург и Москва.

Наиболее эффективным механизмом для развития жилищной сферы представляет совершенствование систем государственного ипотечного жилищного кредитование (ГИЖК). Этот механизм позволяет увеличить уровень доступности жилья для определенных категорий граждан, которые принимают участие в жилищных программах.

В научной литературе проблемы формирования и обоснования подходов к развитию и регулированию системы ипотечного жилищного кредитования с участием государства освещаются сравнительно недавно, в основном на примере стран с развитой рыночной экономикой. Существующие разработки в данной области исследования касаются в основном анализа отдельных аспектов механизма ипотечного кредитования, однако процессы формирования государства методологически и методически обеспечены недостаточно.

Развитие сегмента жилищного строительства имеет целью улучшение жилищных условий и повышение качества жизни населения. Основным показателем, отражающим данную цель, является уровень жилищной обеспеченности - количество квадратных метро жилья, приходящихся на одного жителя регион. Представляется, что приток инвестиций в сегмент жилищного строительства через эффект мультипликации способен активизировать процессы жилищного строительства в регионе и повысить уровень обеспеченности населения жильем. Это и есть тот значимый социальный эффект, который следует оценить. На динамик жилищного строительства и обеспеченность жильем в современных условиях влияют также кредитно - финансовые рыночный механизмы стимулирования спроса на жилье, одним из которых является механизм ипотечного жилищного кредитования, жилье гражданам, которые не имеют возможности приобрести недвижимость, сразу оплатив ее полную стоимость. По мнению автора, для механизма ипотечного жилищной кредитования, направленного на решение жилищной проблемы населения, характерен также мультиплицирующий эффект, выявленный впервые Дж. М. Кейнсом, влияющий на жилищные инвестиции. Выявление этого эффекта является крайне актуальной задачей.

Таким образом, у российской ипотеки хорошие перспективы развития и большое будущее, так как она становится все более доступной, конкурентной и во многом определит дальнейшее становление российской рыночной экономики.

 

Список используемой литературы:

1. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. Наук, проф. М.А.Федотовой - 2 изд., стер.- М.: КНОРУС, 2008 -185 стр.

2. Ипотечное кредитование: теория и практика/ под общ. ред. В.Н. Киданова - М.: Издательский дом Финансы и кредит, 2007 - 6-7 стр.

3. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул.- СПБ.: Питер, 2004 -127 стр.

4. Экономика недвижимости: учебное пособие/ Г.А. Маховикова, Т.Г.Касьянова - М.:КНОРУС. 2009 - 244 стр.

5. Основы ипотечного кредитования/ науч. Ред. И рук. авт. колл. Н.Б.Касарева - М.: фонд Институт экономики страны: ИНФРА - , 2007 - 9 стр.

6. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс]// http://www/ahml.ru/.

7. А.Н.Савруков. Методика оценки влияния ипотечного жилищного кредитования на обеспеченность населения жильем// Журнал Финансы и кредит, 27(507)-2012.

8. В.М. Палий. Проблема трактовки понятия Доступность жилья // Журнал Финансы и кредит, 26(458)-2011.

9. А.Н.Савруков. Оценка факторов и прогнозирование динамики ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации// Журнал Финансы и кредит, 26(506)-2012.

10. А.Н.Савруков. концептуальные основы формирования и реализации государственно-частного партнерства в системе ипотечного жилищного кредитования// Журнал Финансы и кредит, 29(509)-2012.

Загрузка...
Комментарии
Отправить